报告对2024年上海租赁住房市场进行了全面剖析，涵盖政策、宏观经济、集中式公寓市场和散租市场等多个方面，为行业参与者提供了重要参考。

1. 政策及宏观经济分析

政策：2024年，住房租赁政策围绕加快保租房供给，“金融支持 + 存量改造”双管齐下。如发改委推动REITs项目常态化发行，将市场化长租房纳入底层资产范畴；央行提供保障性住房再贷款，支持地方国企收购商品房用作保障性住房 。

宏观经济：2024年全国实际GDP增速低于2023年，经济下行压力大，居民消费信心弱，消费降级现象明显。就业压力增加，居民收入承压，物价面临通缩压力，上海租赁活跃度持续降低，租赁市场需求疲软。

2. 上海集中式公寓市场分析

市场分布与规模：上海机构运营的长租公寓项目集中在闵行和浦东新区。2024年新开业140个项目，保租房大规模入市，项目数量和套数占比较高，且大型租赁社区较多。

市场策略与运营情况：市场竞争加剧，企业关注细分赛道投资机会，长短租结合成为提升运营效率的首选方式。2024年12月，长租公寓平均挂牌价格约3.3元/平/日，实际价格为2.9元/平/日，议价空间增加，空置率为16%，续租率46%，来访转化率16.2% 。

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3. 上海散租市场分析

租金与成交情况：2024年上海散租坪效降至2.29元/平/日，议价幅度增加至7.89%。全年累计成交51万套散租房源，12月套均租金降至4944元/月，中心城区租金下跌明显。

成交结构与库存情况：1 - 3元/平/日、50平以下、1室和2室房源是市场成交主力。12月一室、二室房源需求占主导。上海库存房源明显增长，供应集中在浦东、闵行、宝山，各户型库存环比均上升 。

租金收益率：12月二手房以价换量，带动租金收益率环比微涨1.5%，达到1.63%。市中心租金收益率普遍低于1.8%，市区老旧小区、动迁密集板块及有产业支撑的远郊区域租金收益率相对较高。

4. 2024年上海租赁住房市场受政策和宏观经济影响显著，整体需求疲软，市场竞争激烈。集中式公寓和散租市场均呈现出价格调整、库存变化等特征，企业积极探索细分赛道和长短租结合模式以提升竞争力。未来，随着政策的持续推进和经济形势的变化，上海租赁住房市场有望迎来新的发展机遇，但短期内仍需应对市场压力 。

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发布于：广东省